Особенности сделок с ипотечным жильем

Не редки случаи на рынке жилой недвижимости, когда квартира выставляется на продажу с не выплаченным ипотечным кредитом. Риэлтерские агентства проводят такие сделки, но стоимость услуги «сопровождение сделок по покупке квартиры» будет выше из-за более высокой степени риска и сложности проведения данной процедуры. Сделка осложняется тем, что все распоряжения имуществом, находящемся в залоге, выполняются с разрешения залогодержателя, то есть банка, который и проводил ипотечное кредитование.

Причин, приводящих к продаже ипотечного жилья, может быть несколько:

— желание улучшить условия проживания;

— в силу изменений, произошедших в семье (при разводе, в случае получения наследства);

— при ухудшении материального положения;

— при ухудшении здоровья.

Согласно действующему законодательству, жилая недвижимость, находящаяся в ипотечном кредитовании, может быть выставлена на продажу только с письменного разрешения залогодержателя (финансового учреждения). Статьи 37 и 39 федерального закона №102, регулируют взаимодействия сторон в сложившейся ситуации. Причем ипотечное жилье можно не только продать, но также обменять или подарить, но только с согласия банка, выдавшего кредит.

В сложившейся ситуации Росреестр выдаст отказ, стороне, пытающейся зарегистрировать право собственности на ипотечную квартиру. Покупатель, участвующий в не законной сделке также может стать пострадавшей стороной, если согласится скрыть тот факт, что квартира находится в залоге. Банк может потребовать досрочного погашения кредита уже с нового владельца согласно букве закона (ст.167 ГК РФ). 

Для заключения сделки и признания ее правомочной, в первую очередь, необходимо получить разрешение банка. Для получения разрешения подается запрос, и проводятся переговоры с банковскими служащими. Крупными банками разработан алгоритм заключения такого вида сделок. Поскольку финансовые учреждения заинтересованы в получении кредитных средств, то отказы случаются крайне редко. Однако банк может выставить встречное условие — абонировать для передачи денег ячейку в депозитарии.

Выданное разрешение на совершение сделки подразумевает полную выплату кредита. Если же покупатель не имеет средств для погашения ипотеки и желает стать заемщиком, то банк потребует подтверждающих платежеспособность будущего заемщика документов, для рассмотрения и изучения которых может потребоваться некоторое время.

В случае положительного решения для предоставления кредита покупателю на покупку ипотечной квартиры, банк оформляет переуступку.

Ипотечная сделка, где у покупателя имеется на руках вся сумма, включающая средства для погашения кредита и передачи продавцу, также имеет определенные риски. Риски покупателя заключаются в погашении кредита до получения документа, подтверждающего переход права собственности, что чревато отказом от сделки со стороны продавца. Причем банк получает оплату от имени продавца, а не покупателя.

Для минимизации рисков банки предоставляют ячейку, оформленную на сотрудника банка, в которую закладываются денежная сумма, равная оставшейся сумме долга. Продавец получает документы, свидетельствующие о снятии обременения, и предъявляет их в Росреестр для переоформления права собственности.